«45 минут – это что вообще можно успеть?» – этот вопрос мы слышим почти каждый раз, когда собственник впервые видит формулировку нашего лид-магнита. Поэтому решили развёрнуто рассказать, что входит и не входит в наш 45-минутный аудит, как мы его проводим и почему именно 45 минут – это рабочий формат, а не маркетинговый круглый числами.
Что собственник получает на выходе
Аудит заканчивается одним документом – 1–2 страницы – с тремя зафиксированными разделами:
1. Карта рисков
Не теоретический список «вообще что может пойти не так», а конкретные риски именно этого объекта. Мы заранее изучаем фотографии, ЕГРН, выписки, договоры с арендаторами (если собственник готов поделиться) и приходим на разговор уже с гипотезами. На встрече гипотезы либо подтверждаются, либо отбрасываются. В документ попадает 4–6 пунктов – то, что мы реально видим как риск, а не то, что красиво звучит.
2. Оценка арендной ставки
Сколько объект реально может приносить в данной локации, в данном формате, при адекватной концепции арендаторов. Цифра в рублях за м² и общая по объекту в месяц. С прицепом – диапазон от минимальной до целевой ставки, потому что фиксированная цифра без диапазона выглядит уверенно, но обманчиво.
3. Три quick-wins
Три быстрых рекомендации, которые собственник может выполнить в ближайший месяц без капитальных затрат и без А1. Это не «нанять А1» и не «пройти у нас курс по управлению». Это конкретные действия – например, «снять старую вывеску предыдущего арендатора», «перевести объект на ИП с УСН 6%», «заменить освещение фасада на тёплое». Дешёвые, быстрые, заметные снаружи.
Как мы готовимся к встрече
Перед самой встречей мы тратим час-полтора на подготовку – больше, чем длится сама встреча. Это сделано специально: если собственник тратит 45 минут на разговор, то управляющий А1 тратит как минимум столько же на чтение материалов до и фиксацию выводов после.
В предварительный пакет мы просим собственника прислать:
- адрес объекта и год ввода в эксплуатацию;
- общая площадь и площадь, сдающаяся в аренду;
- этажность, тип объекта (стрит-ритейл, ТЦ, апартаменты, общепит);
- текущая структура арендаторов: сколько секций, какие категории, сколько свободно;
- средняя ставка по объекту, если она есть;
- 5–10 фотографий – фасад, входная группа, внутренние пространства, проблемные места.
Юридические документы (выписка ЕГРН, техпаспорт) – необязательно, но если собственник готов поделиться, мы их смотрим. Это снимает с него часть рисков обнаружить юр. проблему уже в процессе сделки с серьёзным арендатором.
Как идёт сама встреча
Аудит можно провести очно – если собственник в Каспийске или Махачкале, едем на объект – или в Zoom. Очный формат лучше для стрит-ритейла и торговых центров, потому что мы можем своими глазами посмотреть на фасад и пешеходный поток. Для апартаментов и офисов разница меньше, в Zoom получается так же содержательно.
Структура встречи всегда одинаковая:
- 5 минут – короткий контекст от собственника: что было, что есть сейчас, чего хотите.
- 20 минут – мы рассказываем, что увидели в материалах. Здесь собственник может уточнять, исправлять, добавлять. Это самая ценная часть, потому что некоторые наши гипотезы отваливаются.
- 15 минут – обсуждаем целевую ставку и quick-wins.
- 5 минут – фиксируем формат документа и срок отправки. Документ присылаем в течение трёх рабочих дней после встречи.
Никаких презентаций, никаких слайдов про А1, никакой попытки продать управление или брокеридж. Это сознательно: формат бесплатный, и мы его держим бесплатным, иначе он превращается в плохо замаскированную презентацию услуг.
Что не входит
Чтобы не создавать ложных ожиданий:
- Это не полноценный due diligence. Мы не делаем юридическую экспертизу, не проверяем выписки на отсутствие судебных споров, не нанимаем оценщика. Если результат аудита показывает, что нужен полный due diligence – мы это рекомендуем и можем сделать отдельно за деньги.
- Это не маркетинговое исследование. Мы не считаем потребительские потоки с профессиональным счётчиком, не делаем фокус-группы, не строим карту конкурентов в Tableau. Это всё мы можем сделать – отдельно, в платном формате.
- Это не консультация юриста. Если собственник хочет понять, как именно перевести объект на ИП и какие риски по налогам – это к специализированному юристу. Мы даём направление, не делаем рекомендацию-инструкцию.
- Это не обещание результата. Quick-wins дают эффект в 80% случаев – но 20% объектов имеют структурные проблемы (несоответствие функции локации, юридический контур, который нельзя быстро исправить), и быстрые рекомендации там не сработают. Мы это говорим прямо, если видим.
Почему это вообще бесплатно
Иногда нас спрашивают: «в чём подвох, если аудит бесплатный?» Подвоха нет, но есть честная экономика.
Из 10 аудитов, которые мы проводим в месяц, 2–3 заканчиваются тем, что собственник через 2–6 месяцев приходит к нам с запросом на платную услугу – управление, брокеридж, реконструкцию. Не сразу после аудита, а после того, как собственник пробует сделать quick-wins сам и убеждается, что у нас рабочая методика. Остальные 7–8 расходятся: одни делают сами по нашим рекомендациям, другие выбирают конкурентов, третьи откладывают.
Эта пропорция нас устраивает. 2–3 платных проекта в месяц – это здоровый темп для команды А1, и аудит работает как естественный фильтр: к нам приходят собственники, которые уже видели, как мы работаем. Это лучше любых презентаций.
Как записаться
Если у вас объект от 400 м² в Каспийске или Махачкале и есть ощущение, что выручка должна быть выше, – оставьте заявку. На странице «Получить аудит от А1» три поля: тип объекта, площадь, контакт. После заявки мы пришлём список того, что попросим прислать до встречи, и предложим три временных слота. Аудит обычно проходит в течение недели после заявки.