12 рисков объекта от 400 м²

Объект спроектирован под идею собственника, а пешеходный поток несёт другую аудиторию. Внешне выглядит как «арендаторы не идут, ставка нормальная» – на деле арендатор посчитал свой трафик и тихо ушёл.

Как проверить Посчитайте людей мимо объекта в три разных дня по 20 минут. Сопоставьте с целевой аудиторией формата, под который сдаёте.

Собственник смотрит на соседа и ставит свою ставку чуть выше. Арендатор считает иначе – от своей предполагаемой выручки. Если ставка съедает 20–25% выручки вместо нормальных 8–15%, объект для него убыточен.

Как проверить Возьмите типовой формат целевого арендатора (продукты, кофейня, услуги). Посчитайте: сколько он выручит на этой локации × 10–12% = верхняя адекватная ставка.

Собственник смотрит на годовую выручку и забывает про месяцы простоя между арендаторами, скидку на первые 2–3 месяца, ремонт после ушедшего. По факту годовой доход – 60–75% от расчётного.

Как проверить Возьмите расчётную выручку и срежьте 25–30% на сезон, ротацию и предпродажную подготовку. Это рабочая цифра.

Сетевые арендаторы и франшизы требуют договор с юрлицом или ИП – иначе у них теряются вычеты по НДС. Собственник теряет крупных арендаторов и работает с мелкими игроками с коротким горизонтом.

Как проверить Уточните у бухгалтера: нужен ли вам статус ИП с УСН 6% под аренду. Регистрация – 5 рабочих дней.

Объект числится как «складское» или «нежилое прочее», а сдаётся под общепит или розницу. Арендатор не получит лицензию на алкоголь, а проверки Роспотребнадзора станут проблемой собственника.

Как проверить Откройте выписку из ЕГРН и техпаспорт. Сравните указанное назначение с тем, под что реально сдаёте.

В техпаспорте 480 м², по факту – 510 м² с пристроем или 445 м² с не оформленной перепланировкой. Серьёзный арендатор это увидит при первом замере и потребует существенную скидку «на риск».

Как проверить Сделайте контрольный замер своими силами. Если расхождение больше 3% – закажите актуальный техпаспорт до выхода на рынок.

Помещение пустует год, отделка облезла, осталась вывеска предыдущего арендатора. Арендатор приходит на просмотр и видит не «помещение под отделку», а заброшенный объект – с тихим сомнением «что-то здесь не так».

Как проверить Пройдите по объекту глазами арендатора, который видит его впервые. Что заметно «не так» за первые 30 секунд?

Не работает половина светильников на фасаде, протекает водосток, входная группа не убрана. Это не критично для собственника, но для арендатора – индикатор «здесь никому ни до чего нет дела».

Как проверить Составьте список из 10 «мелких» дефектов фасада и входной группы. Если их больше 5 – это не мелочи, это сигнал.

У части арендаторов договор на 5 лет с индексацией, у части – рамочный с автопролонгацией, без чётких сроков повышения ставки и без оговорок по эксплуатации. При смене состава или продаже объекта это вылезает.

Как проверить Откройте все действующие договоры. Если они отличаются больше, чем по сумме и площади – пора приводить к единому шаблону.

Со стороны рынка это два сигнала, которые блокируют друг друга. Арендатор думает «договор не переживёт смену собственника». Покупатель думает «всё равно не продаст – подожду снижения цены». В итоге не работает ни одна стратегия.

Как проверить Ответьте честно: что вы хотите с этим объектом через 3 года? Если поток – снимите с продажи. Если выход – снимите с аренды.

Собственник звонит арендатору, только когда тот задерживает оплату. Арендатор сообщает о проблемах, только когда уже принял решение уходить. К моменту, когда собственник узнаёт, повлиять уже поздно.

Как проверить Возьмите телефон. Когда вы в последний раз звонили самому проблемному арендатору не из-за денег?

Собственник видит итоговую сумму на счёте, но не видит структуру: какие секции дают какой доход, где растут просрочки, сколько ушло на эксплуатацию. Без этого решения принимаются вслепую.

Как проверить Откройте последний отчёт по объекту. Если его нет в виде документа – это первый риск, который нужно закрывать.